ESG, rischio climatico e garanzie immobiliari: dalla qualità energetica alla liquidabilità

I fattori ESG sono entrati stabilmente nella valutazione immobiliare, soprattutto quando il bene costituisce garanzia di un'esposizione creditizia. Non si tratta di aggiungere un'etichetta ambientale alla perizia, ma di comprendere se alcune caratteristiche dell'immobile possano incidere sulla sua utilità, sulla sua commerciabilita e sul suo valore nel tempo.

Per gli istituti di credito, il punto non è soltanto la classe energetica. Rilevano anche rischi fisici, esposizione a eventi climatici, costi di adeguamento, obsolescenza funzionale, domanda futura e capacità del bene di mantenere appetibilità rispetto a immobili concorrenti più efficienti.

La valutazione deve distinguere dato e giudizio

Un buon rapporto estimativo dovrebbe indicare quali informazioni ESG siano disponibili, quali siano state verificate e quali invece richiedano cautela. L'assenza di dati non equivale ad assenza di rischio: può costituire essa stessa un elemento da segnalare nel quadro valutativo.

Il tema climatico e particolarmente importante nelle aree esposte a rischio idraulico, alluvionale o a fenomeni di degrado ambientale. Anche quando il mercato non sconta immediatamente tali fattori nei prezzi, la banca deve considerarne l'effetto potenziale sulla garanzia nel ciclo di vita del credito.

Effetti sul credito

Gli elementi ESG possono incidere su loan to value, pricing, politiche di accettazione della garanzia, monitoraggio e strategie di recuperò. Un immobile energivoro o esposto a rischi fisici può mantenere oggi un valore di mercato apparentemente ordinario, ma presentare maggiori costi futuri o minore liquidabilità.

L'estimo immobiliare deve quindi raccordare mercato attuale e prospettiva prudenziale, senza trasformarsi in valutazione ambientale specialistica ma integrando le informazioni rilevanti nel giudizio complessivo.

Riferimenti

• EBA, Guidelines on loan origination and monitoring.
• Codice delle Valutazioni Immobiliari, sesta edizione 2025.
• Studi recenti sul rischio alluvionale e prezzi immobiliari in Italia.